Il Mutuo Sostituzione della Banca Personale è un finanziamento che consente al cliente dell’istituto di credito di poter sostituire un mutuo già in corso di ammortamento.
Tale finanziamento è disponibile sia a tasso fisso che a tasso variabile, rispondendo così sia alle esigenze di chi desidera rimborsare un importo costante delle rate, sia a quelle di chi ricerca un mutuo con condizioni di onerosità in linea con l’andamento dei mercati.
In ogni caso, il nuovo mutuo acceso non potrà avere una durata superiore ai 30 anni, con le ovvie possibilità relative alla estinzione anticipata totale o parziale del debito residuo.
Ancora, il finanziamento verrà erogato per l’esatto importo del debito residuo ammontante al “vecchio” mutuo, e prevederà un programma di rimborso con rate addebitate, con periodicità mensile, nel conto corrente del mutuatario.
Come si stanno muovendo sul mercato i tassi di interesse di riferimento con cui nel nostro Paese vengono agganciati i mutui a tasso fisso ed a tasso variabile? Ebbene, attualmente il costo del denaro è tale che rispetto alla media storica, e comunque quella degli ultimi dieci anni, ovverosia dall’introduzione dell’euro, l’acquisto di una casa con un mutuo rimane un’operazione conveniente. Questo “grazie” alla crisi finanziaria ed economica che ha fatto crollare i tassi interbancari, a partire dall’Eurirs, quello sui mutui fissi, che sulla scadenza a cinque anni si attesta attualmente attorno al 2,30%; anche l’Euribor, il tasso di indicizzazione dei mutui variabili, sulla scadenza ad un mese rimane basso attorno allo 0,81%. Questi valori di mercato sono frutto sia della decisione della Bce, la Banca centrale europea, di lasciare inchiodati i tassi di riferimento nell’Eurozona all’1% oramai da molti mesi; ma ad influire è anche la congiuntura macroeconomica che, con l’esclusione della Germania, in molti Paesi dell’area euro è ancora stagnante e spesso traballante come la Grecia e l’Irlanda.
Il mutuo a tasso fisso in Italia è caro, e costa complessivamente circa il 4%; tale costo è elevato in rapporto al mutuo a tasso variabile che, invece, grazie ad un euribor a tre mesi ancora basso, costa attualmente circa il 2,5% ed anche meno. Ma chiaramente l’una o l’altra formula presenta sia vantaggi, sia svantaggi che occorre valutare con attenzione; il mutuo a tasso fisso, infatti, mette al riparo dalle oscillazioni del costo del denaro sui mercati, mentre con il mutuo variabile, sottoscrivendolo, si paga una rata più bassa ma non si ha certezza di “mantenerla” anche nel futuro qualora i tassi sul mercato dovessero impennarsi. La recente ascesa dell’euribor ha messo un po’ di paura in Italia alle famiglie che rispetto alla tendenza dei mesi scorsi stanno sempre di più scegliendo il mutuo a tasso fisso. Di norma il mutuo a tasso fisso è ideale per chi ha un reddito costante, magari perché lavoratore dipendente, e va a stipulare un prodotto con una rata che può essere giudicata sostenibile.
In Italia un’ampia quota dei mutui a tasso variabile è indicizzata all’euribor, ed in particolare a quello con la scadenza a tre mesi. Trattasi di un tasso di interesse che varia giornalmente in funzione dell’andamento del mercato interbancario e che, quindi, è soggetto ad oscillazioni che poi si ripercuotono positivamente o negativamente sul mutuo con una diminuzione o con un aumento della rata. Dopo i minimi storici, attorno allo 0,60%, raggiunti a cavallo tra il marzo e l’aprile scorso, il tasso euribor a tre mesi ha fatto registrare una lenta ma costante e progressiva salita che ha portato l’indicatore a superare il livello dell’1%, ovverosia il tasso attualmente fissato dalla Banca centrale europea (Bce) per il costo del denaro in Europa. In particolare, nel fixing odierno l’euribor a tre mesi è stato fotografato appena sotto il livello dell’1,03%; trattasi di un valore lontano dai minimi storici di marzo-aprile 2010, ma il tasso rimane comunque eccezionalmente basso e sotto la media storica.
Il mutuo a tasso variabile in Italia, per l’acquisto della prima come della seconda casa, è oramai rispetto al passato un finanziamento ipotecario le cui caratteristiche possono variare e di molto da banca a banca. Se prima la rata era indicizzata solo all’euribor, di norma con scadenza a tre mesi, adesso gli Istituti di credito propongono anche il cosiddetto “mutuo Bce” che è sempre un finanziamento ipotecario a tasso variabile, ma indicizzato al costo del denaro periodicamente fissato dalla Banca centrale europea. Ma che differenza c’è tra un mutuo euribor ed un mutuo Bce? Ebbene, di norma il tasso Bce rispetto all’euribor è più stabile, anzi attualmente il tasso Bce è all’1%, inchiodato oramai su tale livello da quasi due anni, mentre l’euribor con scadenza a tre mesi quota attualmente sul mercato interbancario appena sopra il livello dell’1%. Quindi, a prima vista il mutuo Bce sembrerebbe più conveniente del mutuo euribor, ma non è così visto che poi subentra lo spread, ovverosia la commissione fissa che per ottenere il finanziamento ipotecario occorre pagare alla banca.
Per il mutuo è meglio il tasso fisso oppure il tasso variabile? Ebbene, se all’inizio dello scoppio della crisi, a seguito del persistente calo dei tassi di interesse, il mutuo a tasso variabile sembrava essere, e poi così è stato, la soluzione di finanziamento ipotecario più conveniente, adesso le cose sono leggermente cambiate. Se prima infatti saliva l’Irs e scendeva l’euribor, da qualche mese la tendenza è diametralmente opposta; l’Irs, infatti, attualmente è tale che è possibile stipulare un mutuo per la casa anche ad un tasso complessivo inferiore al 4%, ovverosia su livelli da minimo storico considerando tale tipologia di prodotto. Con un mutuo a tasso fisso ci si mette al riparo, per l’intera durata del mutuo, da qualsiasi oscillazione sfavorevole dei tassi sul mercato; la rata, così come la durata, sono infatti fisse, chiare, certe e note nel momento in cui si appone la firma sul contratto di mutuo che chiaramente il contraente deve sempre e comunque leggere con la massima attenzione.
Prima dello scoppio della crisi finanziaria, negli Stati Uniti, dei cosiddetti mutui subprime, in Italia erano tante le banche che permettevano di stipulare un mutuo su 100% valore immobile, ovverosia un finanziamento ipotecario capace di poter finanziare integralmente l’operazione di acquisto o di ristrutturazione di un immobile ad uso residenziale senza la necessità di avere una quota parte di liquidità messa da parte per potersi presentare dinanzi al notaio. Adesso però da qualche tempo le cose sono cambiate, ed il mutuo su 100% valore immobile rappresenta per il sistema bancario italiano un miraggio; acquistare o ristrutturare la casa con un mutuo è infatti chiaramente ancora possibile, avendo i requisiti creditizi necessari, peraltro decisamente più stringenti rispetto al passato, ma a fronte di importi erogabili, da parte dell’Istituto di credito, che di norma non superano l’80% del valore dell’immobile indicato in perizia, in caso di acquisto, e l’80% dei costi ammissibili di ristrutturazione.
A causa delle risorse limitate associate alla misura, le famiglie in possesso dei requisiti per accedere al Fondo di solidarietà per i mutui prima casa farebbero bene ad affrettarsi nel presentare la domanda. A farlo presente è il CTCU, Centro Tutela Consumatori Utenti, in vista dell’apertura dei termini per la presentazione delle istanze che sono fissati per lunedì prossimo, 15 novembre 2010. Con il Fondo solidarietà sui mutui prima casa, lo ricordiamo, il titolare di un mutuo per la prima casa può ottenere la sospensione delle rate del mutuo per un periodo pari a ben 18 mesi; il piano di ammortamento si allungherà, rispetto alla durata originaria, di 1,5 anni, ma a differenza della moratoria a carico del mutuatario non matureranno interessi sulla quota di debito residuo spostato in avanti. Gli interessi sul debito congelato e messo in coda al piano di ammortamento, infatti, vengono coperti senza oneri a carico del mutuatario proprio dal Fondo di solidarietà fino, chiaramente, all’esaurimento delle risorse stanziate.
