Mutui, novità su garanzie e ipoteche

di Sofia Martini Commenta

Le modifiche presentate con una bozza il 3 marzo 2016 in Commissione Finanze dal Governo.

Tiene banco da giorni il dibattito politico relativo all’atto del governo n° 256 che, recependo la Direttiva 2014/17/UE, prevedeva che in caso inadempimento di 7 rate del mutuo, la banca potesse rivendere l’immobile ipotecato al fine di soddisfare il suo credito.

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Successivamente alle innumerevoli polemiche provocate da tale provvedimento, il 3 Marzo il Governo ha presentato una bozza in Commissione Finanze con cui ha apportato le seguenti modifiche:

  • L’inadempimento che consente alla banca di alienare l’immobile ipotecato, è tale se non sono state pagate 18 rate del mutuo, non bastando il semplice ritardo.
  • In caso di vendita dell’immobile, il debito si considera estinto anche nel caso in cui quanto ottenuto dall’alienazione stessa sia inferiore al credito vantato dalla banca. Qualora invece il valore della vendita fosse superiore al valore del credito l’eccedenza deve essere restituita al mutuatario.
  • La valutazione del valore dell’immobile deve essere effettuata da un perito indipendente nominato dal tribunale.

Sostengono gli esperti:

Nel nostro ordinamento vige una regola per la quale è vietato il patto commissorio, ovvero, ai sensi dell’art. 2744 c.c., il patto con il quale “si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”, norma che sarebbe in apparenza abrogata qualora la bozza diventasse legge. Tale norma è stata tradizionalmente giustificata come forma di tutela del debitore (contraente debole) o come strumento di garanzia della parità di condizioni tra i creditori.

C’è da precisare che i valori da considerare nel provvedimento del Governo sono due: da una parte l’interesse del mutuatario a che il proprio bene non venga venduto automaticamente, ovvero senza procedimento esecutivo, in caso di inadempimento; dall’altra, l’esigenza della banca, di fronte ad un soggetto inadempiente, di vendere, senza le lungaggini del procedimento esecutivo del tribunale, il bene ipotecato al fine di soddisfare il suo credito.