Il tasso applicato al mutuo in questione è – come intuibile dal nome del prodotto finanziario – variabile per l’intera durata del piano di ammortamento, e calcolato sulla base del parametro di indicizzazione rappresentato dall’Euribor a 6 mesi, maggiorato di uno spread che dipenderà dalla durata complessiva dell’operazione.

A proposito di durata, questa dovrà essere compresa tra un minimo di 5 anni e un massimo di 30 anni, con la possibilità di optare per scadenze intermedie, e di estinguere anticipatamente – in qualsiasi momento e senza il pagamento di alcuna penale – il debito residuo.

L’importo finanziabile può inoltre giungere fino a un massimo dell’80% del valore commerciale dell’immobile offerto in garanzia, sul quale andrà iscritta l’ipoteca di primo grado.

Anche questo finanziamento è infine assicurabile attraverso una polizza multigaranzia a tutela del mututario, che prevederà l’intervento attivo della compagnia di assicurazione all’avverarsi di alcune fattispecie negative in grado di compromettere il regolare pagamento delle rate.

L’elenco delle banche che hanno aderito all’iniziativa è disponibile sul sito del Ministero e su quello dell’ABI. Lo stesso elenco indica anche le specifche condizioni migliorative, rispetto a quelle previste dal provvedimento normativo, applicate dalla banca aderente. Con la rinegoziazione basata sulla Convenzione l’importo delle rate del mutuo viene ridotto ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando, all’importo e alla scadenza originari del mutuo, il tasso di interesse che risulta dalla media aritmetica dei tassi applicati ai sensi del contratto nell’anno 2006.

La differenze tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e l’importo della rata he risulta per effetto della rinegoziazione viene addebitata su un conto di finanziamento accessorio. Questo produce interessi, capitalizzati annualmente, ed è regolato al tasso che si ottiene in base al tasso di interesse fisso a dieci anni alla data di rinegoziazione maggiorato di uno spread massimo di 0,50 punti percentuali. Banche e intermediari possono comunque proporre alla clientela interessata condizioni economicamente più favorevoli, lavorando in particolare sulla percentuale di spread. Se, dopo la rinegoziazione, la differenza tra gli importi della rata del mutuo originario e quella rinegoziata genererà differenze di rata a favore del cliente, queste differenze concorreranno a ridurre il debito del conto di finanziamento accessorio.

Questa soluzione si basa infatti sull’accordo di entrambe le parti: né la banca né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni, a meno che questo non sia stato espressamente previsto dal contratto (cosa che può accadere nel caso dei cosiddetti mutui con opzione di scelta della tipologia del tasso da applicare al mutuo). Prima di fare tutto questo, è necessario compiere assieme alla banca un’attenta valutazione delle proprie esigenze nel tempo, esaminando una serie di fattori quali, ad esempio, l’età del cliente alla fine della restituzione del nuovo mutuo, oppure come il cliente stesso prevede che evolverà la sua situazione finanziaria nel lungo termine.

Tra gli elementi del mutuo che possono essere oggetto di rinegoziazione, segnaliamo la tipologia (è possibile il passaggio da tasso fisso a variabile e viceversa), lo spread ovvero la misura applicata dalla banca in aggiunta al tasso di mercato di riferimento, e la durata del mutuo con ridefinizione dell’interesse applicato e anche del numero delle rate di rimborso. Oggi si può rinegoziare il mutuo senza spese tramite una scrittura privata, anche non autenticata (quindi non è più necessario l’intervento di un notaio o di un altro pubblico ufficiale abilitato): è sufficiente un accordo scritto tra banca e cliente.

Adesso, le due fase di spread sono posizionate a 50 ed a 70 punti base sul tasso euribor, e fanno seguito, in senso favorevole per le banche e, di riflesso, anche per le piccole e medie imprese, alla riduzione di altri quindici punti base che la Cassa Depositi e Prestiti ha messo in atto nello scorso mese di ottobre. Questi tagli agli spread, in accordo con quanto mette in evidenza l’ABI, rientrano nell’ambito della Convenzione che la Cassa Depositi e Prestiti ha stipulato con l’Associazione Bancaria Italiana sulla concessione di una provvista complessiva a favore del canale bancario che ammonta a ben otto miliardi di euro.

Il nuovo taglio dei tassi applicato dalla Cdp è legato al miglioramento delle condizioni di mercato, ed è già operativo per le prossime operazioni di finanziamento che le banche effettueranno presso la Cassa Depositi e Prestiti. Per il 2009, la Cdp, degli otto miliardi di euro complessivi, ha già messo a disposizione del sistema bancario ben tre miliardi di euro, dei quali il 70% risulta già essere coperto tra contratti di finanziamento alle PMI già stipulati, e quelli che attualmente si trovano nella fase di istruttoria. La Cassa Depositi e Prestiti, in scia ai poteri acquisiti in merito nel corso di quest’anno, può nella concessione di credito alle banche attingere dalle risorse che provengono dal risparmio postale.

Questo perché, tra l’altro, tra una banca e l’altra le condizioni offerte possono variare ed anche di molto; inoltre, può essere molto utile utilizzare i siti Internet che funzionano come dei veri e propri motori di ricerca per la scelta del mutuo più adatto alle proprie esigenze. In questo modo, dopo aver analizzato online le offerte di mutuo delle banche e delle società finanziarie, si può sempre fare un salto presso lo sportello fisico dell’intermediario per ritirare allo sportello i documenti informativi e per farsi fare un preventivo, controllando in particolare che le condizioni proposte in filiale non siano peggiorative rispetto a quanto è stato rilevato su Internet.

In generale, l’attenzione di chi vuole stipulare un mutuo prima casa deve essere riposta, innanzi tutto, al Taeg, il Tasso Annuo Effettivo Globale, che individua il costo complessivo del mutuo, e che funge da parametro di confronto. Inoltre, è sempre bene controllare lo spread applicato dalla banca, tutte le voci di spesa, ed i tempi di concessione del mutuo da parte dell’istituto di credito, assicurandosi che siano compatibili con quelli, magari impellenti, legati all’acquisto dell’immobile.

Banca Generali

Il conto è quindi ideale per chi effettua molte operazioni e, come accennato, volendo ottenere un fido garantito da pegno su titoli, il tasso offerto grazie al conto corrente “Active” è pari al massimo al tasso euribor ad un mese cui a aggiunto uno spread del 2%. Le spese per l’invio dell’estratto conto sono pari a 1,50 euro per invio, con cadenza trimestrale salvo scelta diversa da parte del cliente, mentre è di un euro il costo per l’invio delle comunicazioni di Legge in ottemperanza alla trasparenza bancaria.

Il conto corrente “Active” non prevede spese fisse di chiusura annuali, mentre è gratuito sia il servizio “Pronto Banca Generali”, sia il canone annuo della carta di credito “classic” se questa è la carta di credito principale, mentre quella aggiuntiva ha un canone annuo di 30,99 euro. Gratis è anche il Bancomat, mentre la carta Bancomat aggiuntiva costa otto euro, ma è allo stesso modo gratis nel caso in cui il correntista “Active” sia anche titolare di Cartasì. Per quanto riguarda i bonifici, sono gratis sia quelli con disposizione via Internet, sia attraverso il servizio  “Pronto Banca Generali”, mentre costano tre euro a bonifico se sono disposti tramite una succursale/promotore.

Si calcola che le coppie di conviventi che non hanno voluto (o potuto) regolarizzare la propria posizione davanti allo Stato siano un numero oscillante tra gli 1,5 ed i 3 milioni: ecco allora il mutuo agevolato (con uno spread tagliato dello 0,15%) per questo genere di coppie. Quindi – polverone – anche per quelle unioni costituite da individui omosessuali. “L’unica cosa che chiediamo è che la coppia si co-intesti la casa e viva sotto lo stesso tetto”, ha anticipato (oggi la presentazione ufficiale del progetto) l’area manager di BHW in Italia, Giulio Peruzzi. Ma “Consideriamo le coppie di fatto come coniugate”. Non ce ne vogliano: più che una manifestazione di liberalità, ci sembra una dimostrazione di marketing. Con il placet della stampa…

Per quanto riguarda le principali caratteristiche di questo mutuo, troviamo in primis la durata che puà arrivare fino ad un massimo di 50 anni; lo spread decrescente nel tempo; le commissioni di istruttoria che restano fisse e pari a 199 euro; le commissioni di incasso rata, commissioni di estinzione anticipata, commissione di riduzione del finanziamento del tutto non applicate. Mentre per quanto riguarda l’assicurazione è possibile abbinare al mutuo polizze che garantiscono l’estinzione del debito residuo in caso di eventi definitivi quali la morte o l’invalidità totale permanente e il pagamento delle rate in scadenza in caso di eventi temporanei, quali la perdita di impiego, l’inabilità temporanea totale al lavoro e il ricovero ospedaliero

Infine ricordiamo che l’Euribor a un mese è revisionato alle date dell’1/1, 1/4, 1/7, 1/10 di ogni anno (media del mese precedente arrotondata al centesimo superiore e cioè la media rispettivamente dei mesi di dicembre, marzo, giugno e settembre).

Per Mutuo One a tasso fisso (10, 15 o 20 anni) si applica l’EuroIRS, oltre allo spread contrattuale. Per il successivo periodo a tasso variabile il tasso applicato è l’Euribor a tre mesi anch’esso maggiorato dello spread contrattuale.
Si può scegliere quindi non solo la durata complessiva del mutuo, ma anche quella del periodo iniziale a tasso fisso e quella del successivo periodo a tasso variabile. Nel caso in cui la durata complessiva del mutuo coincida con il periodo a tasso fisso (max 20 anni) non ci sarà periodo a tasso variabile.
Il passaggio dal periodo a tasso fisso a quello a tasso variabile è automatico. Sessanta giorni prima della scadenza del periodo a tasso fisso, al cliente verrà inviato un avviso del passaggio al tasso variabile, con una simulazione di rata calcolata in base all’Euribor rilevato il mese precedente all’invio della comunicazione.

Per Mutuo One a tasso variabile si applica, a scelta del cliente, l’Euribor a tre mesi o il tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della BCE (opzione valida solo per acquisto prima casa), oltre allo spread contrattuale previsto. Cos’è lo spread? Lo spread è una delle due componenti del tasso di interesse di un mutuo che sommata ad uno specifico tasso di riferimento preso sul mercato (EuroIrs, Euribor o tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della BCE), determina il tasso di interesse applicato al mutuo.

La Banca Mediolanum è stata da sempre vicina agli interessi del ceto medio-alto della società con offerte personalizzate adatte ad ogni esigenza.

Ma in un periodo di grossa incertezza economica e con i consumi sempre più contratti, l’istituto capitanato da Ennio Doris ha deciso di ampliare l’audience del gruppo avvicinandosi anche alle necessità di chi ha problemi più concreti, come per esempio l’estinzione del mutuo.

Ed è così che nasce Freedom, il mutuo pensato per chi vuole ottenere il massimo dalla nuova rinnovata fiducia nei mercati e dall’abbassamento dei tassi di scambio interbancari.

Con questa promozione sia i nuovi clienti che i vecchi sottoscrittori che vogliono rottamare il finanziamento (anche contratto con un’altra banca) possono usufruire di condizioni vantaggiose ed accumulare un sostanzioso risparmio.

Lo spread infatti parte solo dallo 0,79% e comunque resta a livelli molto competitivi il che, sul lungo periodo, consente alle famiglie un abbassamento della rata capace di far risparmiare diversi zeri dalle loro tasche. Su un mutuo di 170 mila euro (finanziata al 75%) contratto per venti anni la rata scende di 81 euro per un risparmio totale di 19.218 euro, quasi 38 milioni del vecchio conio.

Questo significa maggior fiducia nell’investimento e maggior respiro per le famiglie italiane in un momento così delicato. In più, per i più dubbiosi, arriva in soccorso la doppia assistenza della Banca Mediolanum: il family banker che, anche a domicilio, può dare le giuste indicazioni e illustrare il prodotto e in più il tutor dei mutui, presente in sede, può correre in aiuto di ogni successiva necessità. Una bella garanzia in più per chi si accinge a fare il grande passo verso l’investimento che comunque resta il più solido del nostro paese: quello sul mercato immobiliare.